zurück zur Übersicht Untermiete mit Hunden 26.05.2016 von Christina R. Hallo, ich habe mal eine Frage. Ich kümmere mich um meine Oma, bereits seit 2.1.14. Bin auch bei meiner Oma gemeldet, sie ist Hauptmieter der Wohnung. Jetzt möchte der Vermieter es nicht dulden, dass ich drei Hunde habe. Zwei Mini-Bullterrier und einen Rottweiler. Jetzt kam raus, dass Oma vergessen hat, es dem Vermieter mitzuteilen. Kann der Vermieter kündigen? Wie ist die Chance, dass ich in der Wohnung bleiben kann, da Oma demnächst ins Pflegeheim ginge? Dürfen die Mit-Mieter im Haus die Miete mindern, weil sie meine Hunde nicht akzeptieren? Der Vermieter ist eine Genossenschaft, in der andere Mieter Hunde halten in anderen Häusern. Vielen Dank im voraus. Mit freundlichen Grüßen Christina R. Foto: © Ann-Kathrin Fries Antwort von Rechtsanwältin Ann-Kathrin Fries Leider ist aus Ihrer Schilderung nicht klar ersichtlich, ob Ihre Oma vergessen hat Sie als Untermieterin oder nur die drei Hunde vergessen hat anzumelden. Dies wäre wichtig jedoch zu wissen. Zu prüfen ist zunächst im Mietvertrag Ihrer Oma mit der Genossenschaft und was dort zum Thema Hundehaltung geregelt ist. Ist dort ein generelles Hundehaltungsverbot enthalten, wäre diese Klausel gemäß dem Gerichtsurteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 20.03.2013 unwirksam. Das Gericht hat eine Mietvertragsklausel nach der die Hunde-und Katzenhaltung generell verboten ist, für unwirksam erklärt (Az. VIII ZR 168/12), da ein Mieter durch ein generelles Verbot der Hunde- und Katzenhaltung unangemessen benachteiligt ist. Als weiteren Grund für die Unwirksamkeit nannte das Gericht den Verstoß gegen mietrechtliche Vorschriften, nach denen der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache gewähren muss. Aus der Unwirksamkeit der Verbotsklausel folgt jedoch nicht automatisch, dass nun die Hunde-und Katzenhaltung immer und ohne Einschränkungen erlaubt ist. Auch in Fällen in denen die Hundehaltung von der Zustimmung des Vermieters abhängt, muss in jedem Einzelfall die gebotene Abwägung der Betroffenen (Vermieter, Mieter), der anderen Hausbewohner und Nachbarn erfolgen. Fällt diese Abwägung zugunsten des Mieters aus, so muss der Vermieter der Hunde- und Katzenhaltung zustimmen. Innerhalb einer Genossenschaft gilt der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz. Das Ergebnis der Abwägung in Ihrem konkreten Fall kann ohne Kenntnis der Einzelheiten nicht beurteilt werden. Da Sie und Ihre drei Hunde aber nun schon seit zweieinhalb Jahren dort wohnen, ist zusätzlich zu prüfen, ob der Vermieter nicht davon wusste und dies stillschweigend geduldet hat und er jedenfalls aus diesem Grunde die Hundehaltung nicht mehr verbieten könnte. Sollte es zu Lärm- und oder Geruchsbelästigung der anderen Mieter kommen, so könnten diese je nach Einzelfall tatsächlich die Miete mindern. Auch könnte der Vermieter seine Duldung bzw. eine erteilte Genehmigung nachträglich widerrufen. Sollte der Vermieter auf die Abschaffung der Hunde bestehen oder den Mietvertrag tatsächlich kündigen wollen, sollten Sie sich umgehend entweder an einen Mieterverein oder einen Rechtsanwalt für Mietrecht wenden.
Foto: © Ann-Kathrin Fries Antwort von Rechtsanwältin Ann-Kathrin Fries Leider ist aus Ihrer Schilderung nicht klar ersichtlich, ob Ihre Oma vergessen hat Sie als Untermieterin oder nur die drei Hunde vergessen hat anzumelden. Dies wäre wichtig jedoch zu wissen. Zu prüfen ist zunächst im Mietvertrag Ihrer Oma mit der Genossenschaft und was dort zum Thema Hundehaltung geregelt ist. Ist dort ein generelles Hundehaltungsverbot enthalten, wäre diese Klausel gemäß dem Gerichtsurteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 20.03.2013 unwirksam. Das Gericht hat eine Mietvertragsklausel nach der die Hunde-und Katzenhaltung generell verboten ist, für unwirksam erklärt (Az. VIII ZR 168/12), da ein Mieter durch ein generelles Verbot der Hunde- und Katzenhaltung unangemessen benachteiligt ist. Als weiteren Grund für die Unwirksamkeit nannte das Gericht den Verstoß gegen mietrechtliche Vorschriften, nach denen der Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Mietsache gewähren muss. Aus der Unwirksamkeit der Verbotsklausel folgt jedoch nicht automatisch, dass nun die Hunde-und Katzenhaltung immer und ohne Einschränkungen erlaubt ist. Auch in Fällen in denen die Hundehaltung von der Zustimmung des Vermieters abhängt, muss in jedem Einzelfall die gebotene Abwägung der Betroffenen (Vermieter, Mieter), der anderen Hausbewohner und Nachbarn erfolgen. Fällt diese Abwägung zugunsten des Mieters aus, so muss der Vermieter der Hunde- und Katzenhaltung zustimmen. Innerhalb einer Genossenschaft gilt der genossenschaftliche Gleichbehandlungsgrundsatz. Das Ergebnis der Abwägung in Ihrem konkreten Fall kann ohne Kenntnis der Einzelheiten nicht beurteilt werden. Da Sie und Ihre drei Hunde aber nun schon seit zweieinhalb Jahren dort wohnen, ist zusätzlich zu prüfen, ob der Vermieter nicht davon wusste und dies stillschweigend geduldet hat und er jedenfalls aus diesem Grunde die Hundehaltung nicht mehr verbieten könnte. Sollte es zu Lärm- und oder Geruchsbelästigung der anderen Mieter kommen, so könnten diese je nach Einzelfall tatsächlich die Miete mindern. Auch könnte der Vermieter seine Duldung bzw. eine erteilte Genehmigung nachträglich widerrufen. Sollte der Vermieter auf die Abschaffung der Hunde bestehen oder den Mietvertrag tatsächlich kündigen wollen, sollten Sie sich umgehend entweder an einen Mieterverein oder einen Rechtsanwalt für Mietrecht wenden.
